Jahrzehntelang wurde glaubensorientiertes Investieren vor allem durch das definiert, was es ausschließt: Tabak, Erwachsenenunterhaltung, Alkohol. Aber Steven Libman, Gründer von Investing With Purpose, argumentiert, dass dieser Screening-Ansatz ein Versagen der Branche darstellt. „Die Definition, unter der die Branche in den letzten 30 Jahren operiert hat, ist eine faule“, sagt Libman. „Screening ist das Minimum. Bewusstes Aufbauen wäre das Maximum.“
Libmans Firma ist eine auf Mehrfamilienhäuser spezialisierte Immobilieninvestitionsplattform, die explizit auf glaubensorientierten Prinzipien aufbaut. Der Unterschied zwischen bloßem Screening und bewusster Ausrichtung ist wichtig, so Libman, weil die Kapitalallokation zunehmend Werte widerspiegelt und Investoren, die den Unterschied nicht erkennen können, ihr Gewissen an diejenigen auslagern, die ihre Prioritäten nicht teilen.
Die Kernannahme ist, dass jeder investierte Dollar eine Stimme für etwas ist. Libman stellt eine einfache, aber verunsichernde Frage: Wenn Ihre Enkel Ihr Portfolio erben würden, was würde es über das aussagen, woran Sie geglaubt haben? Er stellt die herkömmliche Weisheit in Frage, wonach Anlagerenditen von Werten getrennt werden und die Renditen dann philanthropisch eingesetzt werden. „Warum etwas finanzieren, das nicht mit Ihren Werten übereinstimmt, um Renditen zu erzielen, die Sie dann an Zwecke spenden, die diese widerspiegeln?“, fragt er.
Libman verweist auf den ESG-Sektor als warnendes Beispiel. ESG-Fonds vermarkteten sich mit Wirkung, lieferten aber schwache Renditen. „ESG hat dem werteorientierten Investieren einen Dolch ins Herz gestoßen“, sagt er. „Sie sagten: Sie werden niedrigere Renditen bekommen, aber wir werden eine Wirkung erzielen. Tatsächlich haben sie keine Wirkung erzielt und auch keine Rendite erwirtschaftet.“ Für Libman ist die Lehre daraus, dass Fonds, die Wirkung eher als Marketing-Hook denn als operativen Rahmen nutzen, in der Regel beides nicht liefern.
Investing With Purpose erzielt Gemeinschaftswirkung durch ein vor Ort verankertes Asset-Ministry-Programm in seinen Mehrfamilienhäusern. Kostenlose Wohnungen werden an hauptamtliche Mitarbeiter vergeben, die Mieterbindungsprogramme durchführen – Filmabende, Bauernmärkte, Food-Truck-Events und Krankenhausbesuche für bedürftige Bewohner. Die Geschäftslogik ist klar: Mieter mit sechs oder sieben Freunden im selben Komplex ziehen mit 45 Prozent geringerer Wahrscheinlichkeit aus. Geringere Fluktuation bedeutet niedrigere Leerstandsquoten, geringere Renovierungskosten und stabilere Cashflows. „Ministry ist der Burggraben um die Investition“, sagt Libman. „Wenn Leute sagen, dass Wirkung die Rendite schmälert, glauben wir das Gegenteil. Fürsorglichkeit ist ein dauerhafter Geschäftsvorteil, kein Nachteil.“
Transparenz ist ein Schlüsselmaß für echte Übereinstimmung. Libmans Firma sendet Investoren nicht nur die üblichen finanziellen KPIs – Nettoerträge, Kostenquoten, Belegungsraten – sondern auch einen Wirkungsbericht des Ministries, der Mieterkontakte mit Gemeinschaftsprogrammen, seelsorgerische Unterstützung und vor Ort erbrachte Fürsorgeakte nachverfolgt. Investoren werden vierteljährlich zu Serve Days vor Ort eingeladen. „Anders als bei Ihren Wall-Street-Investments können Sie vorbeifahren, es anfassen, fühlen, tatsächlich die Wirkung sehen, die wir erzielen, und auch selbst Teil dieser Wirkung sein“, sagt Libman.
Für Investoren, die noch nicht darüber nachgedacht haben, ihre Portfolios mit ihren Werten in Einklang zu bringen, ist Libmans Ansatz nicht bedrohlich. Der Einstiegspunkt ist die Wertschätzung von Immobilien als Anlageklasse. Die meisten Menschen verstehen Mietobjekte und dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist. Die Frage wird dann, welcher Betreiber und welche Struktur Ihre Prinzipien am besten widerspiegelt. „Jeder Dollar, den Sie investieren, ist eine Stimme für etwas“, sagt Libman. „Wenn Sie Ihr Kapital einsetzen, wird es entweder etwas aufbauen, das mit Ihnen übereinstimmt, oder etwas, das möglicherweise im Konflikt mit Ihren eigenen Werten steht.“
