Wenn Immobilieninvestoren Finanzierungen suchen, greifen viele standardmäßig zum Begriff „Hard Money“, aber dieses Label beschreibt eine Art von Darlehen, nicht die dahinterstehende Beziehung. Der Unterschied zwischen der direkten Kreditaufnahme bei einem Kreditgeber und der Vermittlung über einen Broker kann die Optionen eines Anlegers erheblich beeinflussen, insbesondere wenn ein Geschäft unkonventionell ist.
Ein direkter Kreditgeber, sei es ein Hard-Money-Unternehmen, eine private Kreditinstitution oder ein Family Office, finanziert Geschäfte mit eigenem Kapital und bietet in der Regel eine einzige Darlehensstruktur an. Passt ein Geschäft nicht in diese Struktur, erhält der Anleger eine Absage und muss die Suche neu starten. Ein Broker hingegen verleiht kein eigenes Geld. Er arbeitet über ein Netzwerk von Kapitalquellen und bringt ein bestimmtes Geschäft mit einem Partner zusammen, der bereit ist, es zu finanzieren.
Dieser strukturelle Unterschied wird entscheidend, wenn ein Geschäft kompliziert wird: eine ungewöhnliche Immobilienart, ein Kreditnehmer mit begrenzter Erfahrung oder ein Darlehensbetrag außerhalb der üblichen Spanne eines Kreditgebers. Eine Beziehung zu einem einzigen Kreditgeber bietet keine Flexibilität, das aufzufangen; eine Broker-Beziehung theoretisch schon, weil das Geschäft an einen anderen Partner weitergeleitet werden kann, ohne dass der Anleger Zeit verliert, indem er von Grund auf neu sucht.
homebldr, eine Finanzierungsplattform für Immobilieninvestitionen, verkörpert das Broker-Modell. Statt eigenes Kapital zu verleihen, arbeitet es mit einem Netzwerk von etwa 80 bis 85 Kapitalpartnern zusammen, darunter Hard-Money-Kreditgeber, private Kreditinstitutionen, Family Offices und vermögende Privatpersonen, und stellt Finanzierungen zusammen, indem es ein Geschäft mit den passenden Partnern zusammenbringt.
„Wir sind kein Kreditgeber. Wir arbeiten nach einem Broker-Modell, was bedeutet, dass wir ein Netzwerk von etwa 80 bis 85 Kapitalpartnern haben, die die Geschäfte unserer Kunden finanzieren“, sagte Adam Eldibany, Gründer von homebldr. „Dadurch können wir ein umfassendes Finanzierungsangebot zusammenstellen, das für nahezu jeden Kreditnehmer oder jedes Geschäftsprofil funktioniert, unabhängig von Darlehensbetrag, Projektart oder Erfahrungsniveau.“
Eldibany hob die Lücke hervor, wenn ein Geschäft nicht in das Schema eines einzelnen Kreditgebers passt: „Wenn ein Kreditnehmer direkt zu einem Hard-Money-Kreditgeber geht, hat dieser Kreditgeber ein einziges Angebot. Wenn er das Geschäft ablehnt, muss der Anleger jemand anderen finden. Wir haben andere Optionen parat, sodass wir umschwenken können, ohne dass der Kreditnehmer den Prozess von vorne beginnen muss.“
Das Broker-Modell ist jedoch nicht automatisch überlegen. Ein Kreditnehmer mit einer langjährigen Beziehung zu einem direkten Kreditgeber hat möglicherweise bereits Vorzugskonditionen, die kein Broker-Netzwerk übertreffen kann. „Es gibt Fälle, in denen ein Kreditnehmer eine langjährige Beziehung zu einem direkten Kreditgeber hat, der Konditionen bietet, die wir nicht erreichen können“, sagte Eldibany. Außerhalb dieses Szenarios ist es in der Regel sinnvoll, ein Term Sheet von einem Broker mit dem Angebot eines direkten Kreditgebers zu vergleichen, da die über einen Broker bezogene Preisgestaltung nicht grundsätzlich teurer ist. Es hängt davon ab, welcher Kapitalpartner das Geschäft letztendlich finanziert und zu welchen Konditionen.
Die Grundlagen der Bewertung eines Darlehens – Zinssatz, Gebühren, Hebelwirkung – ändern sich nicht je nachdem, ob die Quelle ein Broker oder ein direkter Kreditgeber ist. Was sich ändert, ist die Bandbreite der Optionen, innerhalb derer verhandelt werden kann. Ein einzelner Kreditgeber agiert innerhalb eines Satzes von Richtlinien; ein Broker kann mehrere Kapitalquellen durchsuchen, darunter einige Großhandelsfinanzierungsarrangements, die so strukturiert sind, dass sie nur über eine Broker-Beziehung funktionieren.
Für Anleger ist die praktische Erkenntnis, dass die beiden Modelle nicht austauschbar sind. Zu wissen, mit welchem man es zu tun hat, verändert, welche Fragen sich lohnen. Ein Anleger, der mit einem direkten Kreditgeber arbeitet, sollte fragen, was passiert, wenn das Geschäft nicht passt; ein Anleger, der mit einem Broker arbeitet, sollte fragen, wie viele Kapitalquellen tatsächlich angefragt werden und zu welchen Konditionen. So oder so sagt das Label „Hard Money“ allein einem Anleger nicht, welche Art von Beziehung er eingeht.
Dieser Artikel basiert auf Informationen der oben genannten Expertinquelle. Er dient nur allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Immobilienberatung dar. Leser sollten eigene Recherchen durchführen und qualifizierte Fachleute konsultieren, bevor sie Immobilien- oder Finanzentscheidungen treffen. Genannte Personen oder Unternehmen können eine geschäftliche Beziehung zu KeyCrew haben.
