Cost-Segregation-Studien, einst die Domäne institutioneller Investoren, die 100-Millionen-Dollar-Immobilien kauften, werden nun laut Brian Kiczula, einem Immobilienprofi bei CostSegRx, auf kleinere Immobilieninvestoren zugeschnitten. Das Unternehmen zielt auf Investoren im Bereich von 1 bis 15 Millionen US-Dollar ab, darunter Airbnb-Besitzer, Käufer kleiner Hotels und Betreiber von Wohnmobilparks, die oft entweder für Studien zahlen, die für viel größere Deals ausgelegt sind, oder sie ganz überspringen und so Steuervorteile ungenutzt lassen.
Cost Segregation zerlegt eine Immobilie in ihre einzelnen Kostenbestandteile, sodass kurzlebige Vermögenswerte – wie äußere Grundstücksverbesserungen, Innenausstattung und Spezialausrüstung – über 5 oder 15 Jahre abgeschrieben werden können, anstatt über die üblichen 27,5 oder 39 Jahre. Mit der wieder eingeführten 100%igen Bonusabschreibung können Investoren die gesamte Abschreibung kurzlebiger Vermögenswerte in das erste Jahr vorziehen und damit je nach Steuersituation aktives oder passives Einkommen ausgleichen.
Die Unternehmen, die diese Studien durchführen, so Kiczula, haben ihre Arbeitsabläufe und Gebührenstrukturen auf große Transaktionen ausgelegt und sie nie nach unten angepasst. „Historisch gesehen waren Cost-Segregation-Studien sehr teuer, und die meisten Cost-Segregation-Firmen in den USA bedienen größere Investoren – Ihre Kunden, die das 100-Millionen-Dollar-Gebäude kaufen“, sagt Kiczula. „Ich sah einen echten Bedarf für Kunden, die in Wohnimmobilien investieren, Ihre Airbnb-Kunden, Ihre Investoren, die kleine Hotels für 5 Millionen Dollar kaufen.“
Das Problem ist nicht, dass kleinere Immobilien keine abschreibungsfähigen Vermögenswerte haben. Es ist, dass die Studiengebühren hoch genug bleiben, um die Rendite für Immobilien mit niedrigeren Kaufpreisen zunichte zu machen. Wenn eine traditionelle Firma eine 4-Millionen-Dollar-Airbnb oder eine 6-Millionen-Dollar-Mobilheimanlage analysiert, so Kiczula, wendet sie oft Preise an, die für viel größere Engagements ausgelegt sind. „Die Unternehmen, die es gibt, verlangen immer noch dieselben Premiumpreise für eine stark verkleinerte Studie“, sagt er.
Diese Preisdynamik prägt, wie Steuerberater ihre Kunden beraten. Wenn die Studie mehr kostet als die Steuerersparnis, die sie erbringt, raten Berater den Investoren vernünftigerweise, es nicht zu tun. Mit der Zeit verhärtet sich dieser Rat zu einer allgemeinen Weisheit: Cost Segregation funktioniert nicht für kleinere Investoren. Kiczula sagt, dass diese Überzeugung oft falsch ist. „Ich hatte viele Steuerberater, die ihren Kunden sagten, dass es für sie keinen Sinn macht, eine Cost-Segregation-Studie durchzuführen, weil sie nur eine bestimmte Anzahl von Immobilien mit einer Basis oder einem Kaufpreis auf einem bestimmten Niveau besitzen“, sagt Kiczula. „Einzelpersonen können Studien erhalten, die erschwinglich sind, um die Kapitalrendite für sie vorteilhaft zu machen.“
Investoren und ihre Berater gehen oft davon aus, dass eine Kurzzeitvermietung für 750.000 Dollar oder ein kleiner Wohnmobilpark nicht genug kurzlebige Vermögenswerte haben, um die Kosten einer Studie zu rechtfertigen. Kiczula sagt, das Gegenteil sei oft der Fall. Immobilien mit Resort-Pools, Pickleball-Plätzen und umfangreichen äußeren Grundstücksverbesserungen tragen erhebliche beschleunigte Abschreibungen – sogar einzelne Wohnimmobilien, die als Kurzzeitvermietungen genutzt werden. Wohnmobilparks überraschen Kunden immer wieder damit, wie viel qualifiziert ist. Autowaschanlagen und Tankstellen sind ähnlich vermögensreich. Der gemeinsame Nenner: erhebliche äußere Verbesserungen und Spezialausrüstung, die als 5- oder 15-jähriges Eigentum qualifizieren, anstatt über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes abgeschrieben zu werden.
Kiczula merkt an, dass der Schein in beide Richtungen trügen kann. Ein 60.000 Quadratfuß großes Gewerbegebäude könnte kaum mehr als grundlegenden Lagerraum enthalten – billiger Vinylboden, Leuchtstofflampen – und weit weniger beschleunigte Abschreibungen ergeben, als seine Quadratmeterzahl vermuten lässt.
CostSegRx wurde gebaut, um Investoren bis zur 15-Millionen-Dollar-Segment direkt zu bedienen. Das Unternehmen bietet im Voraus Nutzenschätzungen an, damit Kunden die Rendite bewerten können, bevor sie sich zu einer vollständigen Studie verpflichten. „Wir wollen sicherstellen, dass es eine solide Kapitalrendite für unsere Kunden gibt“, sagt Kiczula. Er beschreibt einen Prozess, bei dem jeder potenzielle Kunde zuerst eine geschätzte Nutzenanalyse erhält, die er mit seinem Steuerberater oder Steuerberater prüft, bevor er entscheidet, ob er fortfährt.
Kiczula unterscheidet auch die ingenieurbasierte Methodik des Unternehmens von Faustregel-Ansätzen – Online-Rechnern oder prozentbasierten Schätzungen, die in Minuten Berichte generieren, ohne die einzelnen Vermögenswerte einer Immobilie zu untersuchen. Diese Ansätze, so sagt er, berücksichtigen nicht den tatsächlichen Zustand und das Alter von Komponenten wie Parkplätzen oder HLK-Systemen und würden einer Prüfung nicht standhalten. „Die Faustregel-Prozentsätze berücksichtigen einfach nicht die Eigenschaften der Vermögenswerte, die Sie erworben haben“, sagt Kiczula.
Für Investoren in diesem Segment hängt die Entscheidung davon ab, ob die Kosten der Studie genug Spielraum lässt, damit die Steuerersparnis von Bedeutung ist. Kiczulas Argument ist, dass sie es kann – vorausgesetzt, die Firma, die die Arbeit durchführt, bepreist das Engagement entsprechend dem tatsächlichen Umfang der Immobilie, anstatt auf institutionelle Sätze zurückzugreifen. Erfahren Sie mehr unter costsegrx.com.
