Bei Abschlüssen von Gewerbeimmobilientransaktionen beschränkt sich die Due Diligence bezüglich Hochwasserrisiken typischerweise auf FEMA-Hochwasserkarten – Dokumente, die oft Jahrzehnte alt sind und sich hauptsächlich auf Flusshochwasser konzentrieren. Laut Albert Slap, Gründer von RiskFootprint™, entstehen dadurch erhebliche Lücken im Verständnis der tatsächlichen Gefährdung von Immobilien. „FEMA-Hochwasserkarten beinhalten keine Starkregenfluten“, sagt Slap. „Sie behandeln vor allem Hochwasserrisiken vom Flusstyp.“ Dieser Unterschied ist enorm wichtig, denn überall, wo es regnet, kann es zu Überschwemmungen kommen – Risiken, die traditionelle Due-Diligence-Methoden völlig übersehen können.
Die Grenzen der FEMA-Karten wurden während Hurrikan Harvey 2017 drastisch deutlich, der etwa 150.000 Häuser im Raum Houston überflutete, von denen 70 % in der als niedrigeres Hochwasserrisiko eingestuften FEMA-X-Zone lagen. Dieses extreme, nicht-flussbedingte Regenereignis überforderte die Entwässerungssysteme und verursachte weit verbreitete Überschwemmungen in Gebieten, in denen die meisten Eigentümer keine Versicherung über das National Flood Insurance Program (NFIP) hatten. Das Ergebnis waren geschätzte 125 Milliarden US-Dollar Gesamtschäden, die Haushalte und Unternehmen unverhältnismäßig stark trafen, die aufgrund der FEMA-Einstufungen glaubten, in Niedrigrisikogebieten zu sein.
Immobilienkäufer und Kreditgeber stehen vor demselben Problem im großen Maßstab, wobei Kreditsachbearbeiter oft mit FEMA-Karten arbeiten, die älter als jüngste Sturmereignisse sind, regenbedingte Überflutungen vollständig ausklammern und keine Fortschritte bei der NOAA-Sturmflutmodellierung des letzten Jahrzehnts berücksichtigen. Um diese Due-Diligence-Lücke zu schließen, integriert RiskFootprint™ Hochwassermodelle und -karten von Fathom/Swiss Re, die von globalen Versicherern und Rückversicherern genutzt werden, um das FEMA-Angebot zu erweitern. Die Plattform unter https://riskfootprint.com ergänzt pluviale, also regenbedingte, Hochwassermodelle neben Fluss- und Küstensturmflutszenarien und gibt Beteiligten so ein vollständigeres Bild der immobilienbezogenen Hochwassergefahren, bevor Transaktionen abgeschlossen werden.
Über Hochwassergefahrendaten hinaus beinhaltet RiskFootprint™ nun geschätzte Erdgeschosshöhendaten von True Flood Risks KI-Tool, das Google Street View und andere Bilddaten mit künstlicher Intelligenz und maschinellem Lernen nutzt, um geschätzte Erdgeschosshöhen für mehr als 300 Millionen US-Gebäude bereitzustellen. Dadurch kann die Plattform von bloßer Hochwassergefährdung zur tatsächlichen Hochwasservulnerabilitätsbewertung übergehen und zwischen Gebäuden unterscheiden, die zwei Fuß über einer Hochwassergrenze liegen, und solchen, die sechs Zoll darunter liegen.
Während FEMA-Karten wichtige Funktionen in der NFIP-Versicherung und lokalen Bauvorschriften erfüllen, arbeiten Berater, die sich ausschließlich auf sie als vollständiges Hochwasserbild für eine Immobilie verlassen, nur mit einem Teil eines größeren Puzzles. Um Beteiligten beim Verständnis umfassender Hochwasserrisiken zu helfen und Berater vor zukünftigen Fehler- und Auslassungsansprüchen zu schützen, plädiert Slap dafür, vor Abschlüssen vollumfängliche Hochwasserbewertungen durchzuführen. Diese Bewertungen sollten alle Wege berücksichtigen, auf denen Wasser Gebäude erreicht, nicht nur Szenarien, die FEMA vor Jahrzehnten kartiert hat. RiskFootprint™-Risikobewertungsberichte sind für wenige hundert Dollar pro Immobilie erhältlich, was umfassende Hochwasser-Due-Diligence für praktisch jede Transaktion, privat oder gewerblich, zugänglich macht.
