Der Internal Revenue Service veröffentlichte am 6. Februar 2025 eine neue Ausgabe seines Leitfadens für Prüftechniken zur Kostenaufteilung, was einen bedeutenden Wandel in der Prüfung von Abschreibungsansprüchen für Wohnimmobilien darstellt. Die Aktualisierung erweitert die Verwendung des Amerisouth-Falls aus dem Jahr 2012, einem Steuergerichtsurteil, das dem IRS zugutekam, nachdem der Steuerzahler während des Verfahrens nicht mehr reagierte. Diese Änderung bedeutet, dass IRS-Prüfer nun häufiger auf Amerisouth verweisen, um die Umklassifizierung von Gegenständen wie Waschbecken, Küchenschränken und ähnlichen Komponenten in Studien zur Kostenaufteilung von Wohnimmobilien in Frage zu stellen. Diese Gegenstände wurden historisch als kurzlebige bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt, die für beschleunigte Abschreibungen infrage kommen, aber die aktualisierten Richtlinien deuten auf eine strengere Prüfung hin.
Brian Kiczula, Gründer von CostSegRx und Mitglied der American Society of Cost Segregation Professionals, beobachtet die praktischen Auswirkungen dieser Änderungen. Er weist darauf hin, dass jede Immobilie eine individuelle Analyse erfordert, und erklärt, dass bestimmte Gegenstände weiterhin umklassifiziert werden können, wenn spezifische Tatsachen und Umstände dies rechtfertigen, aber diese Entscheidung muss auf Ebene der einzelnen Immobilie getroffen werden und nicht durch pauschale Schätzungen. Diese Unterscheidung hat heute mehr Gewicht als vor zwei Jahren, insbesondere da die 100% Bonusabschreibung durch den One Big Beautiful Bill für nach dem 19. Januar 2025 erworbene und in Betrieb genommene Immobilien dauerhaft geworden ist.
Die Dauerhaftigkeit der Bonusabschreibung hat das Interesse von Investoren an Strategien zur Kostenaufteilung erhöht, aber dieselben Bedingungen, die diese Ansätze wertvoll machen, erhöhen auch die Risiken bei falscher Umsetzung. Nicht alle Dienstleister arbeiten nach denselben Regeln, was potenzielle Compliance-Risiken schafft. Ingenieurtechnische Studien, die spezifische Immobilien, einzelne Vermögenswerte und deren Zustand überprüfen, entsprechen dem im Leitfaden selbst beschriebenen verteidigungsfähigen Standard. Im Gegensatz dazu erreichen Modellierungsansätze, die Abschreibungen nach Immobilientyp schätzen, und Do-it-yourself-Online-Tools, die sofortige Berichte ohne professionelle Überprüfung generieren, diesen Standard nicht.
Kiczula rät Investoren, bei sofortigen Online-Berichten ohne zugängliche professionelle Unterstützung vorsichtig zu sein. Für Investoren, die Immobilien in den Jahren 2022, 2023 oder 2024 erworben haben, stehen Nachholstudien zur Verfügung, um möglicherweise verpasste Abschreibungsmöglichkeiten zu erfassen. Diejenigen, die Renovierungen oder Kapitalverbesserungen durchführen, können sich für separate Studien zu Kapitalaufwendungen qualifizieren, eine Kategorie, die Kiczula als häufig übersehen identifiziert. Der Prozess bei CostSegRx beginnt mit einer kostenlosen Nutzenabschätzung, die individuell für jede Immobilie überprüft und mit einer Video-Durchführung sowie der einheitlichen Empfehlung geliefert wird, vor der Weiterverfolgung einen Steuerberater zu konsultieren.
Es ist wichtig zu erkennen, dass der Leitfaden selbst kein Gesetz ist, sondern vielmehr eine Richtlinie dafür, wie IRS-Prüfer Studien bewerten. Investoren, die diese Unterscheidung verstehen und mit Anbietern zusammenarbeiten, die sie anerkennen, sind besser positioniert, unabhängig davon, wohin der IRS als nächstes seine Aufmerksamkeit richtet. Die aktualisierten Richtlinien schaffen sowohl Herausforderungen als auch Chancen, erfordern eine sorgfältigere Analyse von Komponenten in Wohnimmobilien und bieten gleichzeitig potenzielle Steuervorteile durch korrekte Umsetzung. Während sich die Branche weiter an diese Änderungen anpasst, wird die Betonung auf immobilien-spezifischer Analyse und professionellen ingenieurtechnischen Studien für Compliance und optimale finanzielle Ergebnisse zunehmend kritisch.
