Der Hypothekenzins-Festhalteeffekt, verursacht durch die historisch niedrigen Zinsen von 2020-2021, beeinflusst grundlegende Lebensentscheidungen wie Scheidungen, berufliche Mobilität und Haushaltsgründungen in einer Weise, die sich über mehrere Jahre kumuliert. Immobilienexperten berichten, dass Hausbesitzer mit Hypothekenzinsen unter 3 % erhebliche finanzielle Nachteile in Kauf nehmen müssen, wenn sie Transaktionen in Betracht ziehen, die einen Verkauf erfordern. Dies schafft Hürden, die Entscheidungen weit über den einfachen Kauf- und Verkaufszeitpunkt hinaus beeinflussen.
Scott Spelker von The Spelker Team bei Coldwell Banker in Madison, New Jersey, beschreibt die Dynamik scherzhaft im Hinblick auf eheliche Beziehungen. Obwohl humorvoll vorgetragen, spiegelt die zugrundeliegende Beobachtung ein Muster wider, das Makler regelmäßig erleben: Der finanzielle Nachteil durch den Verlust niedriger Hypothekenzinsen schafft erhebliche Mobilitätsbarrieren.
Familiengerichtsanwälte berichten von zunehmender Komplexität bei Scheidungsverhandlungen, wenn eine oder beide Parteien Immobilien mit Hypothekenzinsen besitzen, die deutlich unter den aktuellen Marktniveaus von etwa 7 % liegen. Die Entscheidung, wer das eheliche Haus behält, hat ein anderes Gewicht, wenn die Hypothek bei 2,75 % liegt, im Vergleich zu einer Refinanzierung oder einem Kauf zu aktuellen Zinsen. Dies führt zu asymmetrischen Ergebnissen, bei denen die Partei, die das Haus behält, einen finanziellen Vorteil über den Immobilienwert hinaus erlangt. Einige Anwälte berichten, dass Paare Scheidungsverfahren gezielt verzögern, um Immobilienverkäufe zu vermeiden, die die günstige Finanzierung beenden würden.
Unternehmensumzugsdaten zeigen reduzierte Annahmequoten für Positionen, die geografische Versetzungen erfordern, insbesondere bei Hausbesitzern in ihren Spitzenverdienstjahren, die während des Zeitraums 2020-2022 gekauft oder refinanziert haben. Ein Hausbesitzer mit einer 500.000-Dollar-Hypothek zu 2,75 % hat monatliche Tilgungs- und Zinszahlungen von etwa 2.041 Dollar, während dieselbe Hypothekensumme bei 6,5 % Zahlungen von 3.160 Dollar erfordert. Diese Differenz von 1.119 Dollar monatlich oder 13.428 Dollar jährlich entspricht über 400.000 Dollar zusätzlicher Zinskosten über 30 Jahre. Für Berufstätige, die Jobmöglichkeiten in anderen Märkten in Betracht ziehen, muss dieser Finanzierungsnachteil gegen Gehaltssteigerungen, Lebenshaltungskostenunterschiede und Karrierechancen abgewogen werden.
Der Festhalteeffekt beeinflusst auch Entscheidungen über die Haushaltszusammensetzung: Erwachsene Kinder bleiben länger bei ihren Eltern, und ältere Eltern bleiben in größeren Häusern, anstatt zu verkleinern, weil ein Umzug bedeutet, aktuelle Hypothekenzinsen für jeden Neukauf akzeptieren zu müssen. Spelker merkte an, dass er Kunden häufig von einem Umzug abrät, was ein Paradoxon schafft: Makler geben Ratschläge, die ihre Transaktionsmöglichkeiten verringern, weil die finanzielle Argumentation fürs Bleiben oft die Vorteile eines Umzugs in eine Immobilie überwiegt, die besser zu den aktuellen Bedürfnissen passt.
Der Hypothekenzins-Festhalteeffekt erschwert die Übertragung der Geldpolitik der Federal Reserve, da traditionelle Wirtschaftsmodelle davon ausgehen, dass Zinssenkungen die Wohnungsbauaktivität ankurbeln, indem sie Hypotheken erschwinglicher machen. Wenn ein erheblicher Teil der Hausbesitzer bereits Hypotheken mit Zinsen weit unter jedem erreichbaren Niveau in absehbarer Zukunft hält, bieten Zinssenkungen nur begrenzte Anreize für Transaktionen. Spelker, der auf seine 25-jährige Wall-Street-Handelskarriere zurückblickt, erklärte, dass viele Hausbesitzer den Zusammenhang zwischen den Maßnahmen der Federal Reserve und den Hypothekenzinsen missverstehen. Er wies darauf hin, dass Hypothekenzinsen an die 10-jährigen US-Staatsanleihen gebunden sind und nicht einfach den Bewegungen des Fed Funds Rate folgen. Weitere Informationen zur Dynamik der Hypothekenzinsen finden Sie unter https://www.federalreserve.gov.
Historische Präzedenzfälle für den Hypothekenzins-Festhalteeffekt existieren, insbesondere in den frühen 1980er Jahren, als die Zinsen auf über 18 % stiegen, bevor sie in den folgenden Jahrzehnten sanken. Die aktuelle Situation unterscheidet sich jedoch im Ausmaß: Der Anteil der Hausbesitzer mit Hypothekenzinsen unter 4 % stellt einen größeren Anteil der gesamten Hausbesitzer dar als in früheren Festhalteperioden. Der Zeitplan für die Auflösung hängt von mehreren Faktoren ab, darunter ob die Zinsen genug sinken, um Refinanzierungen attraktiv zu machen, ob die Wertsteigerung von Immobilien ausreichend Eigenkapital für finanziell sinnvolle Umzüge schafft und ob Lebensumstände Transaktionen trotz ungünstiger Zinsumgebungen erzwingen.
Die Beobachtung, dass Hypothekenzinsen Beziehungsentscheidungen beeinflussen, spiegelt die breitere Realität wider, dass Finanzierungsbedingungen das Haushaltsverhalten in einer Weise beeinflussen, die weit über Immobilienmarktstatistiken hinausgeht. Der Festhalteeffekt betrifft nicht nur die Transaktionsgeschwindigkeit; es geht um Lebensentscheidungen, die Menschen verzögern oder ganz vermeiden, weil ein Umzug bedeutet, deutlich höhere Wohnkosten durch Finanzierungen zu aktuellen Zinsen akzeptieren zu müssen. Zusätzliche Perspektiven zur Dynamik des Immobilienmarktes sind über Branchenressourcen wie https://www.nar.realtor verfügbar.
