Arbeitnehmerwohnungssektor sieht sich Kapitalengpässen gegenüber, während erfahrene Betreiber Chancen erkennen

Der Arbeitnehmerwohnungssektor erlebt eine Krise der Kapitalverfügbarkeit, obwohl die demografischen Grundlagen solide bleiben. Dies schafft Chancen für Betreiber mit institutionellen Systemen und Repositionierungskompetenz. OneWall Communities, das über 5.000 Arbeitnehmerwohnungen im Nordosten und in expandierenden südlichen Märkten verwaltet, ist in der Lage, von Notlagen zu profitieren, in denen Betreiber keinen Zugang zu Rekapitalisierungsquellen oder Liquidität für den Ausstieg haben.

„Der Nordosten hat wirklich solide Demografie und Grundlagen für Investitionen in Arbeitnehmerwohnungen“, erklärt Ron Kutas, Gründer von OneWall Communities. „Das hat sich nicht geändert, obwohl die Liquidität auf dem Markt es getan hat. Es gibt viele Betreiber, Eigentümer und Manager, die keinen Zugang zu Kapital haben und daher entweder ihre Geschäfte verkaufen oder rekapitalisieren müssen.“ Die Kapitalknappheit spiegelt breitere Marktbedingungen wider und nicht die Performance der Assetklasse. Arbeitnehmerwohnungen, definiert als Klasse-B-Immobilien, die Kutas als „die neue Mittelschicht Amerikas“ bezeichnet, zeigten Widerstandsfähigkeit durch die Anlagethese nach 2008: Familien steigen während der wirtschaftlichen Expansion von Klasse-C-Wohnungen auf und während der Rezession von Luxusimmobilien ab.

Allerdings birgt der Sektor operative Komplexität, die unerfahrene Betreiber während des jüngsten Immobilienwertsteigerungszyklus verbrannt hat, was zu einem Rückzug institutionellen Kapitals führte, während sich die Underwriting-Standards anpassen. OneWalls Hintergrund als vertikal integrierter Eigentümer-Betreiber prägt direkt seinen Drittverwaltungsansatz und ermöglicht dem Unternehmen, eine Ausrichtung zu erreichen, die traditionelle gebührenbasierte Immobilienverwaltungsunternehmen schwer umsetzen können. „Wenn Immobilienverwaltung und Asset-Management vollständig aufeinander abgestimmt sind, hat man eine viel größere Erfolgschance“, erklärt Kutas. „Immobilienverwaltungsfirmen, die kein internes Asset-Management haben und nicht von Anfang an in das Underwriting und den Geschäftsplan integriert sind, werden auf der Objektebene von anderen Faktoren motiviert.“

Diese Eigentümer-Betreiber-Perspektive ermöglicht es OneWall, Drittkunden anders zu bedienen als traditionelle Verwaltungsfirmen. Anstatt sich ausschließlich auf Umsatzmetriken wie Vermietungsgeschwindigkeit und Mietmaximierung zu konzentrieren – der typische Fokus gebührenbasierter Manager, deren Vergütungsstrukturen diese Metriken fördern – wendet OneWall Erkenntnisse aus der Verwaltung des eigenen Portfolios an, um Eigentümerziele in Bezug auf Kostenmanagement, Zeitpunkt von Kapitalaufwendungen und Wertsteigerungsmaßnahmen zu verstehen. „Aufgrund unserer Erfahrung als Eigentümer-Betreiber verstehen wir, wie man die Investition ganzheitlich betrachtet“, bemerkt Kutas. „Wir können beraten, welche Arten von Ausgaben auf der Immobilie notwendig sind oder nicht – das war ein sehr schneller Mehrwert, den wir eingebracht haben, wenn wir Assets von anderen Verwaltungsfirmen übernommen haben.“

OneWalls Bewertungsrahmen für Chancen im Arbeitnehmerwohnungssektor folgt einer dreiteiligen Prüfung, die Marktgrundlagen, physischen Zustand und Umsetzbarkeit des Geschäftsplans untersucht. Die Marktanalyse beginnt auf Mikroebene: Beschäftigungsbasis der Bewohner, Arbeitsplatzstabilität und Wettbewerbspositionierung im unmittelbaren geografischen Umfeld. Die physische Bewertung konzentriert sich auf die Quantifizierung von aufgeschobener Instandhaltung und die Vorhersehbarkeit von Kapitalaufwendungen während der geplanten Haltedauer. Die Geschäftsplanentwicklung behandelt spezifische Repositionierungsstrategien, sei es die Umsetzung von Kostenkontrollen, die Modernisierung der physischen Infrastruktur oder die Ansprache verschiedener demografischer Segmente durch Marketinganpassungen. „Alle drei dieser Dinge müssen sehr genau geprüft werden, bevor wir eine Entscheidung zum Fortfahren treffen“, bemerkt Kutas.

Das regulatorische Umfeld im Nordosten erwies sich 2024 als OneWalls größte Herausforderung und führte zu grundlegenden Änderungen der Due-Diligence-Prozesse. „Das regulatorische Umfeld war für uns etwas, dem wir früher in unserer Geschäftskarriere nicht so viel Aufmerksamkeit geschenkt haben“, erklärt Kutas. „Wir haben in einen Landkreis investiert, der aus dem Nichts das regulatorische Umfeld änderte und praktisch alle Geschäftsaktivitäten für Mehrfamilienhäuser einfror. Wir mussten unsere Exit-Strategie für diese Assets wirklich ändern.“ Diese Erfahrung verlagerte die Due Diligence über die aktuelle regulatorische Bewertung hinaus hin zur Analyse des politischen Umfelds: aufstrebende Politiker zu identifizieren und ihre Positionen zur Vermieter-Mieter-Politik zu verstehen. „Wir legen großen Wert darauf, nicht nur zu prüfen, wo die aktuelle Regierung in Bezug auf Vermieter und Mieter steht, sondern auch, wer die dynamischen neuen aufstrebenden Politiker sind und was ihre Vision für den Markt ist“, sagt Kutas.

Diese regulatorische Unvorhersehbarkeit stellt die primäre Bedrohung für den Sektor in den nächsten drei bis fünf Jahren dar und erschwert Underwriting-Annahmen, wenn die politische Richtung unklar bleibt. Bei der Übernahme der Verwaltung von Immobilien, die zuvor von Drittfirmen betrieben wurden, identifiziert OneWall konsequent Kosteneffizienz als sofortige Wertschöpfungsmöglichkeit. „Wir haben Immobilienverwaltungsfirmen gesehen, die die Kostenseite nicht als etwas betrachten, auf das sie sich wirklich konzentrieren müssen“, erklärt Kutas. „Uns mit Asset-Management und Eigentümern in Bezug auf den tatsächlichen Geschäftsplan abzustimmen, damit wir beraten können, welche Arten von Ausgaben auf der Immobilie notwendig sind oder nicht, war ein sehr schneller Mehrwert.“ Die Eigentümer-Betreiber-Erfahrung prägt die Kostenbewertung auf eine Weise, die gebührenbasierte Manager ohne Eigentümerhistorie nicht nachahmen können, so Kutas.